Les modifications structurelles de l'économie au cours de ces dernières décennies, via l'émergence progessive, à partir du milieu des années 1980 d'un capitalisme sauvage (capitalisme néo-libéral puis capitalisme actionnarial), conduisent la France à un décrochage au sein des économies mondiales. De 1970 au milieu des années 1980, on constate une tendance à la diminution de l'écart de PIB par habitant entre la France et les USA, au profit de la France, de -20 points à -12 points. A partir du milieu des années 1980, on observe une inversion de la tendance. L'écart passe alors, de manière progressive, de -12 points en 1983 à -23 points en 2004 (voir le rapport sénatorial). En 2017, l'écart de PIB par habitant grimpe à 27% au détriment de la France (59800$ vs 44100$).

La mise en oeuvre des dogmes associés au capitalisme actionarial (dit capitalisme de rente - cf. Patrick Artus)  engendrent des phénomènes qui créent les conditions d'accentuation des inégalités, entre les pays et au sein des pays entre différentes populations avec pour autre conséquence un décrochage des économies les moins performantes, comme la France.

Face aux incertitudes financières de long terme, comme le montant des retraites dans un contexte de remise en cause des acquis, et compte tenu des politiques de modération salariale en vigueur dans de nombreux secteurs (hors secteurs porteurs), qui sont d'ailleurs les conséquences des politiques néo-libérales, les Français souhaitent acheter de l'immobilier, que ce soit pour y habiter ou bien pour investir.

Mais quels sont les moteurs de la hausse des prix de l'immobilier ?

On parle souvent des taux bas, mais les taux ne sont pas l'unique explication.

Tout d'abord, la hausse démographique en France (source insee 53 millions d'habitants en 1980 contre 67 millions d'habitants en 2020), couplée à des phénomènes de concentration d'emplois, a eu comme conséquence un développement démographique très important de nombreuses métropoles françaises depuis 40 ans. Cela a convaincu les hommes politiques à mettre en oeuvre ou maintenir des programmes de défiscalisation dans le cadre d'investissements locatifs neufs. Compte tenu de la loi immuable de l'offre et de la demande, plus il y a d'acheteurs, plus les prix disposent d'un potentiel pour grimper. Les processus de défiscalisation ont donc inévitablement joué un rôle important dans la hausse de l'immobilier. En 2020, plus de 27% des achats est dédié à l'investissement locatif (étude Century 21), un chiffre en constante augmentation.

Le second moteur de la hausse des prix immobilier est l'injection monétaire des banques centrales, certes non linéaire, depuis la crise de 2008. Cela a conduit à une hausse d'autres classes d'actifs, comme les actions, qui a permis un effet d'enrichissement chez certains, qui ont ensuite pu réinvestir dans l'immobilier.

Le troisième moteur peut s'expliquer par la hausse des prix des matières premières, liée à la demande mondiale, dans un contexte de hausse démographique et de développement économique relatif des différentes zones économiques mondiales. Cela renchérit le cout de l'immobilier neuf et potentiellement celui de l'ancien qui a tendance à suivre le prix du neuf.

Le quatrième moteur concerne l'action des professionnels de l'immobilier, comme les agents immobiliers. Une des techniques classiques de vente consiste à proposer un bien sur le marché à un prix légèrement supérieur, ou bien au niveau de la limite supérieure à son estimation. Si l'agent ne reçoit pas de sollicitation sur le bien à très court terme (2 semaines), l'annonce est mise à jour avec un nouveau prix, légèrement inférieur. Ce phénomène créé un effet d'apiration des liquidités en faveur de l'immobilier.

 

L'engouement pour la pierre est donc évident. Quels sont  donc les éléments qui peuvent nous questionner ?

Soutenu par l'état, le phénomène de défiscalisation engendre des gagnants, ceux qui se constituent un patrimoine tout en réduisant leurs impôts, mais cela engendre également des perdants, tous ceux qui compte tenu de moyens plus modestes, sont contraints de s'éloigner des zones d'emplois. Pour ces derniers, c'est la double peine, car ceux-ci en plus d'être éloignés des zones d'activités, sont contraints par des dépenses plus importantes liées au transport. Ce sont  notamment les gilets jaunes. Il est donc très surprenant qu'aucun homme politique de gauche ne se soit questionné sur ce sujet. Par ailleurs, l'investissement immobilier n'est possible que pour ceux qui disposent déjà de moyens conséquents, qui correspondent souvent aux personnes en milieu ou en fin de carrière professionnelle. Les jeunes ne sont dans leur immense majorité pas en mesure de se lancer dans un investissement immobilier. Ce choix politique, qui accentue les inégalités, est d'une certaine manière l'expression d'un favoritisme au détriment des moins favorisés, dont les jeunes. Un pays qui souhaite construire son avenir doit se préoccuper de sa jeunesse. Un choix diamétralement opposé consisterait à supprimer les systèmes de défiscalisation et à proposer une aide (plusieurs milliers d'euros?) pour l'achat d'un bien immobilier pour les primo-accédants.

L'artificialisation des espaces, observés partout pour construire de nouveaux lotissements, a diminué la surface des terres cultivables. Dans une optique de très long terme, ce point est problématique.

La cherté de l'immobilier conduit par ailleurs les acteurs à s'endetter très lourdement. Cela se fait pour les ménages aux détriment d'autres dépenses potentielles. L'endettement est de plus un frein à la liberté d'entreprendre. On comprend bien qu'un prêt conséquent freine la prise de risque et limite donc les possibilités de développer des projets ou d'innover (Patrick Artus).

En synthèse, la stratégie de l'état visant à soutenir l'immobilier est inégalitaire et nécessite une population en hausse constante. Compte tenu du développement du numérique, le développement du travail à distance, si il est pérennisé, inversera peut-être cette tendance et verra alors un désintérêt pour la proximité des métropoles en faveur des villes moyennes et de la ruralité. C'est une stratégie intéressante d'un point de vue écologique pour plusieurs raisons. D'abord, elle permet une limitation des transports puisque les salariés ont moins besoin de se rendre sur leur lieu de travail. D'autre part, un stock très importants de logements inhabités sont disponibles à l'écart des métropoles. Certe, ces logements sont à restaurer mais l'empreinte écologique d'une rénovation est très inférieure à celle d'une construction. L'économie pourrait donc s'orienter vers la conception et la production de biens et services dans le cadre d'une réindustrialisation, le développement de services numériques pointus et les services à haute valeur ajoutée.